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                重慶市禎學家禽養殖有限公司與重慶市大渡口區征地辦公室房屋拆遷安置補償合同糾紛案

                時間:2018-05-31 10:27發布:重慶合縱律師事務所
                  
                中華人民共和國最高人民法院
                民 事 裁 定 書
                (2015)民申字第19號
                再審申請人(一審原告、二審上訴人):重慶市禎學家禽養殖有限公司,住所地重慶市大渡口區、四社。
                法定代表人:陳禎學,該公司總經理。
                委托代理人:周宏,重慶合縱律師事務所律師。
                委托代理人:楊俊峰,重慶合縱律師事務所律師。
                被申請人(一審被告、二審被上訴人):重慶市大渡口區征地辦公室,住所地重慶市大渡口區。
                法定代表人:胡瑋,該辦公室副主任。
                再審申請人重慶市禎學家禽養殖有限公司(以下簡稱禎學公司)因與被申請人重慶市大渡口區征地辦公室(以下簡稱大渡口區征地辦)房屋拆遷安置補償合同糾紛一案,不服重慶市高級人民法院(2013)渝高法民終字第00334號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查,現已審查終結。
                禎學公司申請再審稱:(一)二審判決認定事實錯誤并遺漏事實。1.二審判決將禎學公司與各集體經濟組織之間的法律關系認定為“租賃合同”關系錯誤,應為“建設用地使用協議”合同關系。2.禎學公司依法取得紅線圖范圍內的建設用地使用權共計33119平方米(約合50畝),已建成的一期工程建設用地7214.8平方米(約10.82畝)依法取得了《房地產權證書》,二期土地權利證書在申辦之中,直接關系到禎學公司的補償金額,二審判決對此未予認定存在疏漏。(二)二審判決適用《重慶市征地補償安置辦法》及配套規定確定補償標準屬適用法律錯誤。1.根據最高人民法院行政審判庭《關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》(法(2005)行他字第5號)之規定,行政機關征用農村集體土地之后,被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權,房屋所在地已被納入城市規劃區的,應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定,對房屋所有權人予以補償安置。就本案而言,從渝規地證(2003)大村字第0015號《建設用地規劃許可證》可知,涉案土地已于2003年7月已納入城市規劃,《城市房屋拆遷管理條例》于2011年1月21日被頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》廢止,本案應當參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償安置。2.根據中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關于加強監督檢查進一步規范征地拆遷行為的通知》(中紀辦(2011)8號)規定,在《土地管理法》等法律法規修訂之前,集體土地上房屋拆遷,應參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》執行。本案在補償時,《土地管理法》并未作出修訂,因此,本案的處理應當參照《國有土地上房屋征收與補償條例》執行。3.二審判決認定補償項目的計算標準存在錯誤。(1)關于建設用地使用權補償費。由于大渡口區征地辦的征地行為,直接導致禎學公司失去了相應的“建設用地使用權”,對此,禎學公司要求對“建設用地使用權”進行補償。二審判決對該主張理解為“土地補償費”,并根據《土地管理法實施條例》認定土地補償費的對象是農村集體土地的所有權人即農村集體經濟組織而非禎學公司,屬于錯誤理解。禎學公司未基于土地所有權人的身份而要求“土地補償費”,禎學公司是基于“建設用地使用權人”的身份主張補償費。根據《物權法》第一百二十一條之規定,因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的,用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。禎學公司即為用益物權人,有權要求給予相應補償。禎學公司已辦理房地產權證的土地10.83畝,建設用地協議54.04畝,合計64.87畝,應按評估重置價格每畝35萬元計算,共計22704500元。(2)關于房屋補償費。已辦理房地產權證的房屋面積為3237.66平方米,有報批報建手續尚未領取房地產權證的房屋面積為6632.74平方米,合計9870.4平方米。對未辦理房地產權證的房屋,有建設用地協議、紅線圖、批示等手續,應當認定為合法建筑,因此,根據《大渡口區國有土地上房屋征收費額標準》的規定,對該部分無證房屋應按合法建筑評估價格補償,即按855.18元/平方米計算,共計8440968.67元。(3)關于地上構(附)著物補償費。禎學公司舉示的評估報告,重置成本價為4704532.9元。(4)關于停產停業損失費。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定,因征收房屋造成的停產停業損失應給予補償,同時,《重慶市國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法》第五條規定對補償方式及標準進行了規定,即:被征收人選擇貨幣補償的,按房屋評估價值的6%一次性給予停產停業損失補償費。本案房屋評估價值應包括土地重置和房屋重置的價值之和,所以,禎學公司應獲得停產停業損失補償為(22704500元+8440968.67元)×6%=1867728.12元。以上四項共計37717729.39元與《企業拆遷補償協議書》所約定的15067512元相差150%以上。(三)原《企業拆遷補償協議書》應予變更。禎學公司應當獲得的補償金額遠遠高于《企業拆遷補償協議書》所約定的補償金額,若按該協議執行,對禎學公司顯失公平。同時,鑒于禎學公司的法定代表人陳禎學被行政拘留,禎學公司遭遇強拆一事,給陳禎學造成威脅與強迫的心理壓力。雖然一年之后簽署協議,但其受到威脅與強迫的心理恐懼并未消除,簽約前當地政府人員當面恐嚇威脅,若陳禎學拒簽協議,大渡口區征地辦一定會實施強拆、且會再次進行行政拘留,因此,陳禎學被迫簽訂了《企業拆遷補償協議書》,該簽署行為并非其真實意思表示,就前述兩種情形,根據合同法等規定,禎學公司有權要求進行相應變更。根據計算,大渡口區征地辦應當補償總額為37978435.95元(禎學公司所主張的四項共計3771.772939萬元,加上大渡口區征地辦征地拆遷補償清單中的房屋殘值回購費9.3154萬元、搬遷損失費0.3925萬元、水電設施補償13.125萬元、提前搬遷獎勵3.2377萬元),而補償協議所約定的金額為15067512元,大渡口區征地辦還應補償禎學公司22910923.95元。禎學公司根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。
                本院認為,關于認定事實問題。禎學公司與各集體經濟組織之間的法律關系從禎學公司與各集體經濟組織簽訂的《大渡口區八橋鎮鄉鎮企業建設用地協議書》約定的內容看,甲方(集體經濟組織)將土地面積以國土局劃定的紅線圖為準的集體土地提供給乙方禎學公司,作為興辦鄉鎮企業用地,甲方擁有該地塊的所有權,乙方擁有該地塊的使用權;土地使用期限為50年;土地使用費定為每畝陸萬元。該協議書明確約定禎學公司對地塊擁有使用權、使用期限和使用費用,二審判決認為禎學公司作為農村集體土地的承租使用人并無不當。禎學公司申請再審認為依法取得紅線圖范圍內的建設用地使用權,已建成的一期工程建設用地7214.8平方米(約10.82畝)依法取得了《房地產權證書》,二期土地權利證書在申辦之中,直接關系到禎學公司的補償金額,二審判決對此未予認定存在疏漏。禎學公司所取得的《房地產權證書》,僅能證明其作為企業使用農村集體土地是經政府有關職能部門批準的,經批準修建的房屋亦是合法的,禎學公司依據《大渡口區八橋鎮鄉鎮企業建設用地協議書》的約定,也是取得農村集體土地建設用地使用權,并不因《房地產權證書》取得涉案土地所有權,土地補償費的補償對象是農村集體土地所有權人。禎學公司二期土地權利證書在申辦之中,也是辦理建設用地使用權,而不是土地所有權,該權利并不直接關系到補償金額。故禎學公司認為本案應為建設用地使用權合同關系,對二期土地權利未予認定存在疏漏的申請再審理由不能成立。
                關于適用法律及補償標準問題。依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條規定:下列土地屬于全民所有即國家所有:(二)農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地。本案沒有證據證實所涉土地屬于國有土地,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條的規定:“為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償”。禎學公司認為本案補償問題的處理適用的法律應參照《國有土地上房屋征收與補償條例》執行與法不符。二審判決認為本案涉及的補償系因重慶市行政區域內征用農村集體土地而產生,應當適用《重慶市征地拆遷補償安置辦法》亦無不當。大渡口區征地辦對禎學公司的補償項目包括房屋補償包含有證房屋和無證房屋、構(附)著物補償、搬遷損失費、水電設施補償、房屋殘值回購費、搬遷獎勵,共計15067512元就此雙方簽訂了《企業拆遷補償協議書》,截止2011年12月22日,大渡口區征地辦已向禎學公司支付11892512元,另有3175000元被重慶市大渡口區人民法院要求協助執行另案予以凍結或劃轉。禎學公司主張的建設用地使用權補償費缺乏依據,二審判決認定為是土地補償費,對此前述已經分析,土地補償費不屬于禎學公司的補償項目范圍。禎學公司主張的停產停業損失費,應該適用《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有法律依據,二審判決不予支持正確。禎學公司主張的房屋補償費對無證房屋因有報批報建手續應與有證房屋相同為合法建筑,并依據《大渡口區國有土地上房屋征收費額標準》的規定確定補償標準,房屋所涉土地不屬于國有土地,故不能適用《大渡口區國有土地上房屋征收費額標準》為依據;經報批報建的無證房屋,禎學公司享有使用權,但該部分房屋未經依法登記,不能產生與已經登記的有證房屋相同的物權效力,且《企業拆遷補償協議書》對有證房屋與無證房屋分別進行了補償。禎學公司主張的地上構(附)著物補償費重置成本價為4704532.9元,系禎學公司單方委托形成,依據不足。禎學公司認為二審判決適用《重慶市征地拆遷補償安置辦法》及補償項目標準均適用法律錯誤的申請再審理由不能成立。
                關于《企業拆遷補償協議書》問題。禎學公司主張《企業拆遷補償協議書》是受脅迫簽訂,并非真實意思表示,其內容亦顯失公平。禎學公司法定代表人被行政拘留系因涉嫌非法攜帶管制刀具被行政拘留的,時間發生在簽訂本案所涉補償協議一年前,與簽訂《企業拆遷補償協議書》之間不存在必然的關聯性以及受欺詐、受脅迫的情形而作出不真實的意思表示。在簽訂《企業拆遷補償協議書》之前,禎學公司即自行委托鑒定對禎學公司所屬辦公用房、廠房、豬舍和其他附屬用房、土地、構(附)著物進行評估,禎學公司舉示的估價報告結果,房地產總價值為30501500元(包括土地評估價值1512萬元),從該評估值與《企業拆遷補償協議書》的金額相比較來看,由于土地補償費不應由禎學公司享有,在扣除土地評估價值1512萬元后,剩余部分的評估價值額低于《企業拆遷補償協議書》約定的補償費15067512元,可印證所約定的補償費未顯失公平。禎學公司認為《企業拆遷補償協議書》應予變更的申請再審理由亦不成立。
                綜上,禎學公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定,裁定如下:
                駁回重慶市禎學家禽養殖有限公司的再審申請。
                審 判 長  韓延斌
                代理審判員  高 櫸
                代理審判員  王林清

                二〇一五年三月三十日
                書 記 員  柳 凝
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